Будучи неотъемлемой частью всей нашей жизни, именно глобальные тренды будут играть решающую роль в развитии рынка недвижимости. Среди этих драйверов можно выделить четыре основных.
1. Демографические и социальные изменения.
2. Внедрение новых технологий в рамках четвёртой технологической волны.
3. Дефицит природных ресурсов.
4. Изменение климата.
Демографические и социальные изменения происходящие на текущий момент являются самыми значительными в истории человечества. Увеличение населения в XX и XXI веке является взрывообразным. В XX веке население Земли увеличилось с 1,5 до 6 млрд. человек. До 2050 года прогнозируется рост до 9 млрд. Такой рост задаётся как увеличением рождаемости, так и увеличением продолжительности жизни. По некоторым оценкам к 2050 году количество людей старше 60 впервые привесит количество людей младше 15 лет. Это радикально изменит как систему пенсионного обеспечения, так и рынок недвижимости.
Среди прогнозируемых изменений рост потребности в домах для проживания пенсионеров, клиник и рекреационных площадей. Соответственно, появятся новые сегменты рынка отвечающим таким потребностям. Увеличение населения требует и увеличение площадей сельскохозяйственной земли.
Урбанизация. По оценкам специалистов рост городского населения к 2050 году составит порядка 75%. И в городах будут жить более 6 млрд. людей. Всё это приведёт как к росту инвестиций в девелопмент (как стандартный сегмент недвижимости), так и в необходимую инфраструктуру (прежде всего дороги). Изменится и тип недвижимости (прежде всего жилой). Доступность жилья будет снижаться, поэтому будет уменьшаться площадь жилья и увеличиваться его технологичность.
Увеличение населения, к сожалению, идёт в разрез с ограниченностью природных ресурсов. А как мы знаем из школьных уроков большинство природных ресурсов относятся к невозобновляемым. По оценкам экспертов здания во всём мире потребляют значительное количество ресурсов. Около 67% всего электричества, 40% всего сырья и 14% всех запасов питьевой воды. При этом здания производят около 35% всех выбросов углекислого газа. И чуть ли не половину всех твёрдых городских отходов.
В совокупности с изменениями климата эти факторы определяют необходимость строительства зелёных или жизнеустойчивых зданий. Такие здания отличаются пониженным, а в отдельных случаях и нулевым потреблением энергии, снижением парникового эффекта и максимально благоприятным влиянием на качество окружающей среды. На текущий момент строительство таких зданий проводится по нескольким ведущим мировым стандартам. Американскому LEED, английскому BREEAM, немецкому DGNB и т.д. Сокращение энергопотребления это только одно из преимуществ строительства жизнеустойчивых зданий.
Для инвесторов прежде всего это означает повышение стоимости здания. По различным оценкам рост стоимости актива может составить от 5 до 10%. Это достигается, во-первых, за счёт возможности приоритетного заполнения таких зданий качественными арендаторами. А сейчас для многих ведущих компаний типично наличие так называемого грин-паспорта, когда компания обязана размещаться в зелёном здании. Во-вторых, в таких зданиях существенно снижаются расходы на эксплуатацию на всех этапах жизненного цикла актива.
Внедрение новых технологий, в том числе в рамках так называемой четвёртой индустриальной революции на сегодня является самым мощным и непредсказуемым фактором развития экономики в целом, и недвижимости в отдельности. Развитие интернета и телекоммуникации определило переход экономики в режим онлайн. Уже сейчас радикально изменился режим работы компаний и сотрудников. Они всё больше переходят на мобильный режим. Всё больше и больше размывается разделение между физическим и цифровым пространствами.
Для рынка недвижимости это означает:
— существенное перераспределение спроса между различными сегментами;
— необходимость изменения функционала существующих объектов;
— появление новых сегментов.
Дистанционная работа и возможность проводить онлайн-встречи и видеоконференции означает:
— снижение спроса на офисы;
— всё возрастающее роль онлайн-торговли;
— снижение спроса на торговые и сервисные площади, например, в области финансовых услуг.
При этом растёт спрос на логистические помещения, в том числе нового формата, так называемые склады последней мили. Развлекательные объекты, в том числе в торговых центрах.
Глобальные изменения климата уже затронули жизнь всех нас. Глобальное потепление означает повышение уровня моря, удлинение посевного сезона с одновременным увеличением числа засух. Новости про тайфуны, цунами стали повседневными. Конечно, нам повезло, что в отличие от наших самых далёких предков, мы можем предвосхитить и подготовиться к новому «ледниковому периоду».
Новые климатические вводные необходимо учитывать на всём жизненном цикле актива. Во-первых, при проектировании и строительстве здании, особенно в районах, где эти тенденции уже проявились. Необходимо максимально использовать новые материалы и располагать здание с учётом подтверждённых климатических тенденций. Во-вторых, на этапе управления необходимо рассмотреть возможность существенной модернизации здания с использованием новых материалов. А также определить новую систему страхования здания.
Итак, существенные глобальные изменения определяют неотвратимость изменения и рынка недвижимости. Скорость и объём этих изменений активно обсуждаются ведущими игроками. Но пока никто не берёт на себя риск предсказать как будет выглядеть рынок недвижимости уже через десять лет. А для рынка недвижимости это уже послезавтра. Одно ясно, на рынок недвижимости надвигается новый «ледниковый период». В том смысле, что нас ждут координатные изменения. Так что скучно не будет.
Автор: www.bulgariastreet.ru