Быть инвестором непросто. Важны не только средства: знания и интуиция нужны не меньше. Удачная инвестиция в недвижимость — дело тонкое. Потому что выбирать момент перепродажи приходится, полагаясь на собственный опыт и чутье: гарантированно правильных рецептов не существует. Эксперты разделились на 2 лагеря, советуя продавать как в середине стройки, так и после ее окончания. Принять правильное решение поможет изучение общих вопросов
«Азы» работы с недвижимостью;
Первое, чего следует остерегаться квартирному инвестору, — вложение денег в «неликвид». Чтобы вместо работы на умножение, они отдыхали обесцениваясь. Знающие люди отмечают 2 возможные причины проблемы:
Транспорт. Доступность жилья в значительной мере формирует его привлекательность: статус, спрос, востребованность. Возможность добраться до жилья в мегаполисе только на авто — не лучшая его характеристика. Ценно наличие метро и другого общественного транспорта.
Конкуренция. Чем больше «квадратов» схожего жилья окажется на рынке, тем сложнее для инвестора его реализация. А с учетом того, что фирмам с репутацией клиенты доверяют больше, чем частному лицу, она будет еще и дешевле.
Нюансы ценообразования
Общеизвестно, что на этапе котлована стоимость недвижимости — минимальная. Это делается, чтобы стимулировать потребителя вложить деньги, по сути, в идею, мечту. Чем реальнее перспектива, тем дороже ее оценка. Квартира в сданном доме, имеющем полный пакет разрешительной документации, стоит максимально дорого в пределах строительного цикла.
Но и после его окончания цена может расти: инфляционные процессы или повышение благосостояния населения, ввод инфраструктуры или регистрация в ЕГРН, и прочее. Девелоперы повышают цену осторожно, маленькими шагами до 1%, с интервалом около месяца. Как купальщики проверяют ногой дно в незнакомом месте, так и они боятся «ямы» чрезмерной дороговизны, которая вместо прибыли затормозит сбыт. Частный инвестор оказывается также в выигрыше.
Случаются и падения цен
Во-первых, это происходит, если в готовом доме остались нереализованные застройщиком квартиры. Тогда «частники» могут потерять в цене до 5-ти пунктов по следующим причинам:
Конкуренция со строителями
Сотрудничество с юридическими лицами предпочтительнее ввиду большей безопасности сделки. Переоформление прав требования при соглашении с физлицом ведет к удорожанию операции. Вторая причина весомого дисконта — наличие в «деле» ипотеки.
Сроки перепродажи
Многоквартирный дом возводится в среднем около 2-х лет, и цена метра в течение этого срока постоянно растет. Покупатель, желая сэкономить, старается купить жилье уже вполне реальное, но по еще привлекательной цене. Поэтому обычно оно распродается за год-полгода до окончания стройки. И к этому же времени максимально дорожает — до 20%. Поэтому логика советчиков реализовать объект именно в это время, понятна.
Как, впрочем, и тех, кто ратует за ожидание сдачи здания: наличие реальных «плюсов» дает наиболее действенные рычаги формирования цены. Да и участие в успешном проекте вдохновляет осваивать новые инвестиционные горизонты.
Но кто-то вообще не спешит расставаться з недвижимостью.
Инвестиция для аренды
Использовать приобретенную площадь для сдачи в аренду — тоже бизнес-вариант. Здесь есть 2 пути: сдавать жилую квартиру частному лицу или коммерческую недвижимость — юридическому.
Из «плюсов» первого варианта — минимальные расходы на предварительный ремонт. Иногда обходятся и без него: студенты и гастарбайтеры обычно неприхотливы.
«Минусы», кроме низкой доходности и быстрого износа жилья и коммуникаций, заключаются в «разборках» с соседями. Собственники жилья не только живут по-другому, уважая тишину и чистоту, но и занимаются улучшениями, которые требуют дополнительных расходов. Это не входит в планы ни квартирантов, ни хозяина, поэтому конфликты, зачастую — с домом в целом, неизбежны.
Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду приносит гораздо большую прибыль. Тут оперируют не процентами, а понятием «в разы». Но это уже — высший «недвижимый» пилотаж.
Иногда для этих целей покупают квартиру на первом этаже, но затем ее нужно вывести из жилого фонда. Что без преувеличения трудно.
Часто на первых этажах новостроек сразу сооружают нежилые помещения под магазины, офисы, объекты инфраструктуры. Но, как более доходные в перспективе, они и стоят дороже жилых. Рассчитать самостоятельно целесообразность и окупаемость такой покупки без теоретических и практических знаний тоже не получится.
Поэтому, решив заняться инвестицией в недвижимость, стоит помнить, что это — серьезный бизнес. Он имеет свои тонкости и риски, не все из которых можно изучить и учесть самостоятельно.
Авторство: bulgariastreet.ru