Инвесторы как в недвижимости, так и на других рынках отличаются прежде всего своей инвестиционной стратегией. Далее очень коротко обозначим ключевые параметры стратегии, которыми руководствуются инвесторы при принятии инвестиционных решений.
1. Горизонт инвестирования. На какое время вкладываются деньги.
2. Ожидаемая доходность. Какой возврат на инвестиции устраивает инвестора.
3. Риски или степень неопределённости, связанный с инвестицией. К таким рискам относятся возможность потери капитала, не получение ожидаемой доходности, необходимость продления горизонта инвестирования и т.д.
Инвестиционные стратегии на рынке недвижимости обычно подразделяют на четыре категории. Возможно и другое деление, но суть останется прежней.
Эти четыре категории определяются профилем сочетания риска и доходности инвестора. Будем использовать здесь аналогию зрелых рынков, поэтому название стратегий будут на английском с разъяснением на русском.
1. Core (базовая стратегия). Характеризуется низким уровнем риска и низким уровнем доходности. Активы в рамках этой стратегии характеризуются практически гарантированным денежным потоком. Обычно к таким активам относятся объекты коммерческой недвижимости на зрелых рынках в метрополиса с высококлассными арендаторами.
2. Core Plus (базовая с потенциалом). Характеризуется умеренным уровнем риска и умеренной доходностью. Активы в рамках этой стратегии обладают теми же характеристиками, что и активы базовой стратегии. Разница состоит в чуть более высоком уровне риска и соответствующим потенциале роста стоимости. Пример. Срок действия договоров аренды подходит к концу в краткосрочной перспективе и необходимо формировать новый пул арендаторов либо необходима незначительная модернизация.
3. Value-add (увеличение стоимости). Соотношение риска и доходности здесь находится между средним и высоким уровнем. Такие активы отличаются тем, что есть необходимость каким-либо образом этот актив улучшить или добавить стоимость. В рамках этой стратегии речь обычно идёт о перепрофилировании или серьёзной модернизации актива или реорганизация системы управления активом.
4. Opportunistic (оппортунистическая) говорит сама за себя. Высокие риски сопровождаются возможностью получить наибольшую прибыль. Обычно такие стратегии типичны для девелопмента или радикального редевелопмента зданий и территорий.
Среди крупных инвесторов недвижимости можно выделить две ключевые группы, так называемых пассивных и спекулятивных инвесторов.
Пассивные инвесторы — это компании и частные лица, роль которых в управлении инвестициями минимальна. Инвесторы принимают ключевые инвестиционные решения и далее передают активы на управление профессиональным компаниям. Для таких инвесторов типична достаточно консервативная инвестиционная стратегия (Core или Core Plus). Срок инвестиций от пяти лет и выше. Для таких инвестиций характерна низкая или средняя доходность и средние или низкие риски. Инвестиции производятся в уже в действующие активы генерирующие денежные потоки. Обычно с надёжным пулом высококачественных арендаторов.
К таким инвесторам преимущественно относятся частные инвесторы — это состоятельные люди и Family offices управляющие их активами. И крупные корпоративные инвесторы или так называемые институциональные инвесторы. К таким инвесторам относят пенсионные фонды, крупные страховые компании, инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций и суверенные фонды.
Среди ключевых игроков такие инвесторы как Allianz, Invesco, Patricia. А среди крупнейших суверенных фондов можно упомянуть Abu-Dhabi Investment Authority (ADIA), China Investment Corporation, Kuwait Investment Authority.
Спекулятивные или агрессивные инвесторы — это частные корпоративные инвесторы, которые принимают активное участие в управлении активами и исповедуют более агрессивную инвестиционную стратегию (Value-add или Opportunistic). Срок инвестиций составляет от года до пяти лет. Они характеризуются высокой доходностью и готовностью к высоким рискам. Инвестиции производятся в новые проекты или в проекты с необходимостью модернизации или реструктуризации.
Среди таких инвесторов уже упомянутые Family offices и институциональные инвесторы, но уже другие. Инвестиционные декларации пенсионных и страховых компаний позволяет им реализовывать агрессивные стратегии. К спекулятивным инвесторам относятся прежде всего крупные девелоперы и инвесторы с агрессивной инвестиционной стратегией.
Все инвесторы про которых говорили до сих пор, это так нарываемые Market makers — профессиональные инвесторы, инвестирующие сотни миллионов и миллиарды долларов. Будучи профессионалами, оценивающими рынок недвижимости как интегральную часть финансового рынка в целом, именно они определяют рыночные индикаторы и ценовые ориентиры.
Конечно, самый широкий круг инвесторов — это обычные люди. Говоря проще, сотни миллионов людей с несравнимо более низкими объёмами инвестициями, инвестирующие преимущественно в личную недвижимость. Частные инвестиции мелких и средних инвесторов в основном сконцентрированы на прямых вложениях в жилую и гораздо реже в коммерческую недвижимость (преимущественно в специализированную).
Можно констатировать, что нашим предкам было гораздо легче. Надо было просто найти комфортную пещеру. Хотя вероятнее всего и тогда приходилось брать риски, и заезжать в малокомфортные пещеры и далее их обустраивать.
Автор: www.bulgariastreet.ru