В объявлении указано 70 м². Если сложить площади помещений на плане, получается 55 м². Обе цифры могут правильно описывать одну и ту же квартиру. В большую могут входить стены, балкон и метры, которые прибавили в объявлении в счёт доли в общих частях здания. Меньшая показывает, сколько площади пола приходится на помещения внутри квартиры. Прежде чем сравнивать цены, стоит выяснить, какую площадь указал продавец и как её посчитал.
Площадь квартиры по строительному контуру
В болгарских документах встречается термин «застроена площ» (ЗП). Применительно к квартире это площадь помещения по строительному контуру. Со стороны соседней квартиры или общего коридора граница проходит по оси разделяющей стены. У наружной стены с окнами, балконом или лоджией учитывается вся её толщина. Если этих элементов нет, в площадь квартиры включают половину толщины наружной стены. Внутренние перегородки тоже занимают место внутри этого контура. Правила установлены § 2 дополнительных положений болгарского постановления № 7 от 22 декабря 2003 года.
На плане разницу легко увидеть на примере перегородки между спальней и коридором. Полоса под перегородкой входит в контур квартиры. Если же измерить пол в спальне и коридоре отдельно, в обоих случаях замер закончится у поверхности стены. Так возникает часть разницы между суммой площадей помещений и площадью квартиры по строительному контуру.
Что означает доля в общих частях здания
В нотариальном акте можно встретить формулировку «идеални части от общите части на сградата». Она означает долю в праве общей собственности на части здания, например крышу, лестничную клетку или лифт. По болгарскому закону размер доли определяют исходя из соотношения стоимости отдельных помещений на момент возникновения режима собственности, при котором у них разные владельцы. Эти правила установлены статьями 38 и 40 болгарского Закона о собственности.
Если в таблице продавца рядом с площадью квартиры указано 7 м² общих частей, это площадь, отнесённая к квартире для расчёта в этой таблице. В нотариальном акте сама доля может быть записана в процентах или в виде дроби. Попросите показать, откуда взялась цифра в квадратных метрах, и посмотрите, как указана доля в документах. В разных зданиях на общие части может приходиться разная площадь. Если вычитать из каждого объявления один и тот же процент, можно завысить или занизить площадь конкретной квартиры.
Как учитывают балконы, лоджии и террасы
Согласно постановлению № 7, в площадь квартиры по строительному контуру включают всю площадь балконов и лоджий, измеренную по их наружному строительному контуру. Если балкон уже учтён в заявленных 63 м², его метры входят в эту цифру. Для сравнения квартир удобно записать площадь балкона отдельно и выяснить, сколько места остаётся в закрытых помещениях.
С террасой лучше начать с архитектурного плана. Продавец может назвать террасой то, что в проекте обозначено как балкон или лоджия. Если на плане указана именно терраса, попросите таблицу площадей и посмотрите, в какой строке она учтена. Правило расчёта площади квартиры прямо называет балконы и лоджии. Террасы упомянуты в правиле о суммарной площади надземных этажей (РЗП). Чтобы выяснить, как учтена конкретная терраса, нужны данные по самой квартире. Порядок подсчёта площади надземных этажей установлен частью 2 статьи 10 постановления № 7.
Если терраса расположена над нижним этажом или на уровне земли, выясните, какие права на неё переходят к покупателю вместе с квартирой. Терраса с выходом из гостиной может одновременно служить крышей помещения этажом ниже. Определить, относится ли она к квартире и на каком основании ею можно пользоваться, помогут проект и документы о собственности. На осмотре измерьте расстояние между стеной и ограждением. Так будет понятно, можно ли свободно отодвинуть стулья от стола.
Как посчитать полезную площадь для сравнения квартир
Чтобы сравнить пространство внутри квартир, сложите площади пола в закрытых помещениях, измеренные между отделанными поверхностями стен. В эту сумму войдут ванная, прихожая и кладовая внутри квартиры. На мансардном этаже можно отдельно отметить, какая часть пола приходится на участки под скатами. Это пригодится, если Вы планируете поставить там шкаф. Площади балкона, лоджии и террасы запишите отдельно. Если продавец указывает «полезную площадь», уточните метод расчёта и перечень помещений, вошедших в результат.
Допустим, в объявлении указано 70 м². Из них 63 м² составляет площадь квартиры по строительному контуру, а 7 м² в таблице продавца отнесены к общим частям. В составе 63 м² условно 4 м² занимает балкон и ещё 4 м² приходятся на стены и разницу между строительным контуром и замером внутри. Остаётся 55 м² пола в помещениях. Если в другом объявлении 70 м² означает площадь самой квартиры по строительному контуру, исходная цифра для расчёта уже другая. Итог зависит от плана и документов конкретной квартиры.
При цене 112 000 евро в этом примере получается 1 600 евро за квадратный метр по объявлению и около 2 036 евро за квадратный метр пола внутри квартиры. При сравнении предложений пользуйтесь одной и той же основой для расчёта. Посмотрите и на размеры отдельных комнат. При одинаковой площади несколько метров в одной квартире может занять длинный коридор, а в другой эти метры могут достаться спальне.
Какие документы проверить до внесения аванса
На вторичном рынке начните с нотариального акта продавца (нотариален акт). Проверьте описание квартиры, указанную площадь и долю в общих частях. Если в сделку входит подвальное помещение или кладовая, выясните, как они описаны. Сопоставьте данные с актуальной кадастровой схемой квартиры (схема на самостоятелен обект). Идентификатор, этаж и назначение помогут убедиться, что речь о том же объекте. В кадастр вносят площадь по документам («площ по документ»). Размеры комнат ищите на плане или уточняйте при замере. Состав основных кадастровых данных указан в пункте 3 части 1 статьи 27 болгарского Закона о кадастре и реестре недвижимости.
При покупке у застройщика попросите план из утверждённого проекта, таблицу площадей по выбранной квартире и проект предварительного договора. По таблице должно быть понятно, из чего складывается заявленная площадь. Если цена зависит от метража, проверьте, какую площадь взяли за основу, как пересчитают цену при расхождении после завершения строительства и по какому документу определят окончательную площадь.
Если цифры расходятся, сначала сравните подписи рядом с ними. В старом нотариальном акте стоит уточнить, из какого документа взяли площадь и по каким правилам её рассчитали. Если две цифры относятся к одному виду площади или нынешняя планировка отличается от плана, попросите объяснить расхождение и показать подтверждающий документ до оплаты. Возьмите на осмотр план с размерами и проверьте места, от которых зависит расстановка мебели. Если Вы рассматриваете предложение Bulgaria Street, сообщите его номер. Поможем выяснить, что входит в заявленную площадь и какие документы запросить у продавца.
