Ключевые характеристики рынка недвижимости

  Рынок недвижимости во многом парадоксален и его характеристики часто взаимоисключающие. В нём сочетается высокая локализация и глобализизация рынка, фрагментированность и капиталоёмкость, длительность и несовпадение жизненного и инвестиционного цикла, инертность относительно макроэкономического цикла.

  Высокая локализация. Что имеется ввиду? Именно в недвижимости все стадии и управления активом жёстко регламентируются местными законами и нормативными актами. В девелопменте регламентируется проектирование и строительство. В управлении сдача в аренду и эксплуатация, а также продажа. Кроме того, здоровье рынка недвижимости определяется прежде всего состоянием местной экономики, в том числе общим уровнем бизнес-активности и доступностью финансирования. Индикаторами здоровья рынка являются такие базовые показатели как объём спроса и предложения, уровень закатных площадей, результирующие ставки аренды и продажи.

  Глобализация. Состояние глобальной экономики также влияет на здоровье рынка недвижимости, в том числе в части объёма привлекаемых международных инвестиций. Крупные международные инвесторы быстро реагируют на изменение рыночной ситуации и оперативно перенаправляют инвестиции в привлекательные рынки. Параллельно международное развитие компании в секторе недвижимости преимущественно проходит за счёт покупки лидеров местного рынка.

  Рынок недвижимости также является сильно фрагментированным. И каждый сегмент рынка обладает своими уникальными особенностями, в том числе сочетание рынка рисков и доходности, инвестиционным и жизненным циклом.
Высокая капиталоемкость рынка определяется высоким объёмом необходимых капиталовложений, как для девелоперских (строящихся проектов), так и для действующих и уже генерирующих доходность проектов недвижимости. Для инвестиционных активов объём инвестиций обычно стартует от 20-30 миллионов долларов за сравнительно небольшие объекты (10 000-20 000 м2), до сотен миллионов долларов (современные амбициозные проекты).

  Инвестиционный и жизненный цикл у недвижимости редко совпадает. Жизненный цикл здания обычно составляет не менее 30 лет. При этом обычный инвестиционный цикл на стадии девелопмента составляет от трёх до пяти лет, а на стадии управления от пяти до семи лет. Это стандартные для любого инвестиционного фонда период владения активом.

  Другим ключевым фактором является инертность рынка недвижимости относительно развития макроэкономической ситуации в целом. Что влияет на это? В девелопменте два взаимозависимых фактора. Непрерывный процесс девелопмента и высокая стоимость замораживания проектов. Для активов генерирующих доходность — это длительность и нерасторжимость договоров аренды. Поэтому для рынка недвижимости характерен лаг реакции на изменение экономической ситуации обычно в диапазоне полгода-год.
Подводя итог можно сказать, что рынок недвижимости наверное один из крупнейших и самый многоликий рынок в мире.

Автор: www.bulgariastreet.ru