Мечтаете купить недвижимость в Болгарии? У нас отличные цены и большой выбор!
Поиск недвижимости

Недвижимость — популярное средство от инфляции

Немцы уже склонны беспокоиться об инфляции. Сегодня у них много причин для беспокойства. Потребительские цены растут более чем на 5% в год. В феврале цены производителей в Германии выросли почти на 26% в годовом исчислении, что является самым высоким показателем с 1949 года, что указывает на то, что инфляция потребительских цен может еще больше ускориться.

Больно, когда состояние почти в 3 трлн. Евро (3,3 триллиона долларов) немецких домохозяйств находится в виде наличных денег и банковских депозитов с низкой или отрицательной доходностью.

Поэтому вполне вероятно, что больше немцев будут вкладывать свои деньги в дома, известные в стране как betongold — бетонное золото из-за их способности сохранять стоимость. Но другое поразительное немецкое существительное, страх перед закрытием двери, резюмирует нынешнее отношение.

Люди, которые ищут спасение в своих домах, знают, что слишком поздно присоединяются к партии. Цены на жилье растут уже более десяти лет, и в последнее время темпы ускорились. Индекс Europace цен на жилье в Германии вырос в феврале почти на 15% по сравнению с тем же периодом годом ранее. Глава отдела недвижимости Postbank Ева Грюнвальд считает, что новый рост вызван опасениями по поводу инфляции и повышения процентных ставок.

Рост стоимости строительства и недостаточное строительство нового жилья подпитывают цены. А домовладельцы могут не захотеть продавать, потому что деньги, которые они получат, быстро потеряют свою покупательную способность. Реклама на популярном немецком портале недвижимости Scout24 в прошлом году упала на 12%.

В краткосрочной перспективе опасения по поводу инфляции, вероятно, спровоцируют более панические покупки, что усугубит лихорадку на рынке недвижимости, вызванную пандемией. Это может привести к росту цен на жилье выше уровней, оправданных финансовыми основаниями, и увеличить риск корректировки цен. Если это произойдет, рынок жилья может стать безопасным убежищем, на которое рассчитывают покупатели жилья. Регуляторы правы в своей бдительности, но их вмешательств пока будет недостаточно, чтобы лопнуть пузырь.

В 2008 году берлинцы редко обсуждали цены на жилье. Рынок недвижимости уже много лет находится в застое, а арендная плата невероятно низка.

Время было фантастическим для приобретения дома. Однако в последующие годы низкие процентные ставки по ипотечным кредитам в сочетании с высоким спросом на городское жилье вызвали поразительный бум. Цены на жилье выросли в среднем более чем вдвое, а в современных районах Берлина и других крупных городов они выросли гораздо больше. Хотя жилищное строительство ускоряется, строительство около 300 000 домов в год на 25% ниже цели нового правительства.

Однако трудно сказать, что Германия стала страной спекулянтов недвижимостью. В стране по-прежнему самая низкая доля жилья в ЕС. Средний уровень в союзе составляет 70%, а 65% американских домохозяйств также владеют недвижимостью, в которой живут. В Германии это относится примерно к 50% домохозяйств.

Немцы не перепродают дом ради быстрой выгоды, потому что транзакционные издержки и налоги высоки. Стандарты кредитования также остаются достаточно стабильными. Заемщики обычно вносят первоначальный взнос в размере 20% и предпочитают погасить свой долг относительно быстро.

До недавнего времени они могли получать выгоду от процентных ставок ниже 1% в течение более 10 лет, поэтому большинство из них в последнее время не подвергались риску повышения ставок по ипотечным кредитам. Хотя немцы известны своим презрением к кредитам, те, кто взял кредит, находятся в хорошем положении, поскольку инфляция снижает реальную стоимость того, что они должны погасить.

Плохая новость в том, что жилье становится очень дорогим. Средняя цена продажи достигает 422 000 евро, согласно исследованию, опубликованному в прошлом году Ассоциацией немецких банков. Эти цены требуют первоначального взноса в размере около 84 тысяч евро. Бетонное золото становится убежищем от инфляции, доступным только богатым.

В прошлом году финансовая столица Германии, Франкфурт, возглавила ежегодное исследование UBS рынков городского жилья, подверженных наибольшему риску пузыря, поскольку цены с поправкой на инфляцию выросли в среднем на 10% в годовом исчислении с 2016 года. Богатый Мюнхен находится на четвертом месте после Торонто и Гонконга

Закупочные цены намного превышают рост доходов и арендной платы, которые жестко регулируются. В крупных городах домовладельцам теперь требуется 35 лет, чтобы окупить затраты на покупку дома при сдаче его в аренду. Это долгое ожидание.

Конечно, разрыв между покупной ценой и ростом арендной платы несколько подрывает представление о том, что недвижимость защитит от инфляции людей, которые покупают сейчас. Тем не менее, крупнейшая зарегистрированная на бирже немецкая строительная компания Vonovia заверила инвесторов в этом месяце, что последует повышение арендной платы. 

вот себестоимость строительства и цены на недвижимость, только с некоторой задержкой во времени.

Риски есть и у банков, выдавших кредиты по очень низким процентным ставкам на рынке дорогого жилья. Бундесбанк предупредил в феврале, что жилье было переоценено до 40%. Она говорила об этом почти десять лет, но чем дольше продолжается бум, тем больше вероятность того, что центральный банк окажется прав.

Немецкие власти, стремящиеся звучать жестко, недавно приказали местным кредиторам создать буфер капитала к следующему году и предупредили их, чтобы они были особенно осторожны при выдаче новых ипотечных кредитов.

Но банкам будет трудно убедить их списать жилищный бум. В настоящее время немецкие регулирующие органы пытаются ограничить сумму, которую покупатели могут брать взаймы, в зависимости от их дохода и цены на недвижимость, как того требует регулятор финансовых рисков ЕС. Хотя большинство немецких покупателей вносят значительный первоначальный взнос, около 18% берут кредит на 100% и более от покупной цены, так что, по крайней мере, есть основания для беспокойства.

Если регулирующие органы не будут более агрессивными или ставки по ипотечным кредитам не начнут быстро расти, пузырь на рынке недвижимости в Германии, вероятно, продолжит надуваться.

Ожидается, что Европейский центральный банк будет повышать процентные ставки менее агрессивно, чем Федеральная резервная система, учитывая продолжающуюся слабость экономики в некоторых частях еврозоны. В этом случае есть опасность, что денежно-кредитная политика останется слишком мягкой для относительно благополучной Германии.

Хотя продажа немецких облигаций подтолкнула доходность к самому высокому уровню с 2018 года и, таким образом, увеличила стоимость жилищных кредитов, процентная ставка 1,75% по 10-летней ипотеке с фиксированной ставкой по-прежнему кажется привлекательной в то время, когда инфляция ускоряется более чем вдвое. настолько быстро. Бетонное золото еще не утратило своего блеска.

Источник: Investor.bg