Конечно же, основой основ является земля или земельный банк. Именно земля и определяет недвижимость, как актив который будет реализован. Пока даже самые инновационные технологии не позволяют перенести именно землю. Ключевые параметры земельного участка, которые определяют возможность и рентабельность его дальнейшего использования — это расположение, физические характеристики, разрешённое использование и параметры застройки.
По определению земельные активы — это самые рискованные инвестиции. Ключевые инвестиционные риски земельных активов — высокая неопределённость по соблюдению сроков и параметров реализации по планируемым проектам.
Далее поговорим про основной сегмент рынка — коммерческую недвижимость.
Коммерческая недвижимость аккумулирует большую часть инвестиционных активов как в сегменте B2B (бизнес для бизнеса), так и в сегменте B2C (бизнес для клиента).
Традиционно самым крупным сегментом инвестиций является офисный сегмент. А именно, здания для размещения офисов компаний. Почему? Во-первых, это универсальность и объём спроса. Офисы нужны всем от гигантов мировой экономики, до мелких предпринимателей. Во-вторых, гарантированный денежный поток за счёт долгосрочных и нерасторжимых договоров аренды. В аренде на длительный срок заинтересованы обычно как инвесторы, так и сами арендаторы. Договоры аренды обычно заключаются минимум на пять лет. А в зрелых рынках таких как Лондон есть прецеденты заключения договоров даже на восьмидесятилетний период. В-третьих, для офисных активов есть потенциал роста стоимости. Рост стоимости на протяжении жизненного цикла актива определяется возможностью как увеличить ставку аренды, а также собственно и увеличением спроса на качественные активы.
Торговая или на текущий момент более точно определить торгово-развлекательная недвижимость также является крупнейшим сегментом рынка инвестиционной недвижимости. Спрос на аренду здесь формируется торговыми операторами, и операторами в сфере развлечений такими как кинотеатры, клубы, рестораны (преимущественно сетевыми). Специфика этих активов является большая сегментированность арендаторов. Крупные якорные арендаторы такие как супер и гипермаркеты, сети кино и общественного питания занимают большие площади на длинных и нерасторжимых договорах аренды с низкими ставками. Обычно сроки таких договоров варьируются от 10-15 лет и выше. Средние и мелкие арендаторы занимают большую часть актива по гораздо более высоким ставкам, но на менее длительных сроках. Такая комбинация означает более высокую волатильность доходов инвестора, что и отражается на оценке.
Складская недвижимость. Один из крупнейших и самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости. Динамика этого сегмента зависит, во-первых, от специфики спроса. Аренда или владение складами — это область интересов крупных производителей, логистических компаний и торговых сетей. Эти компании оперативно реагируют на изменение макроэкономической ситуации. Во-вторых, проектирование и строительство складов занимает гораздо меньше времени, чем здания другого функционального назначения. Именно поэтому складская недвижимость быстрее других сегментов реагирует на изменение спроса и предложения в экономике. Специфика зданий и требования арендаторов к ним определяет более высокий срок аренда зданий (от 10-15 и боле лет). Риски инвестиций в этот сегмент — это более низкий потенциал роста стоимости и высокая специализация зданий.
Отели. Другой ключевой сегмент рынка. Более сложный как за счёт сложности операционного управления, так и динамики спроса. Управление отелями обычно осуществляется крупными сетями на основании долгосрочных договоров аренды с инвесторами. Спрос на услуги отелей обычно обеспечивается преимущественно частными, а не корпоративными клиентами. Поскольку клиентами отелей являются обычные люди, то спрос и, соответственно доходность отельного бизнеса, мгновенно реагирует на состояние экономики. Такая волатильность находит отражение в оценке.
Жилая недвижимость. Крупнейший сегмент рынка. Обычно является предметом инвестиций частных инвесторов как с учётом специфики активов, так и с учётом довольно низкой доходности. В последнее время с учётом роста стоимости недвижимости по всему миру и, соответственно недоступности жилья для достаточно большого количества людей, растёт популярность так называемых доходных домов. Доходные дома — это жилые дома, которые строятся за счёт средств инвесторов. И по аналогии с офисами сдаются операторами частным лицам с целью получения гарантированной доходности. Примеры таких домов (хоть и единичны), но есть и в России. На зрелых рынках этот сегмент уже существует давно. И популярность его в последние годы растёт.
Автор: www.bulgariastreet.ru