Мечтаете купить недвижимость в Болгарии? У нас отличные цены и большой выбор!
Поиск недвижимости

Покупатели недвижимости в Болгарии с осторожностью рассматривают новостройки

По данным опроса среди консультантов по недвижимости, после легкого удивления, вызванного началом войны в Украине в конце февраля, рынок жилья в Болгарии в марте вернулся к своей обычной активности.

Однако геополитическая напряженность создает неопределенность для экономики, что затрудняет прогнозирование рынка недвижимости в краткосрочной перспективе. Видимыми последствиями войны на данный момент являются движение рынка аренды в крупных городах и на побережье Черного моря из-за наплыва людей из Украины и обострение проблемы перебоев с поставками строительных материалов, таких как железо и дерево и рост цен на них.

Покупатели строящейся недвижимости стали более осторожны при заключении сделки, но интерес к таким объектам сохраняется, в том числе из-за плохого предложения готовых домов.

Ожидается, что цены на жилье снизятся, но вряд ли снизятся в этом году. Только с весны прошлого года цены на некоторые объекты в Софии выросли на 30%-40%. Так, в большинстве предпочитаемых районов столицы уже сложно найти даже двухкомнатную панельную квартиру дешевле 100 тысяч евро.

«В условиях кризиса рынок жилья находится в довольно выгодном положении, так как многие люди будут прибегать к покупке недвижимости, чтобы защитить свои сбережения», — сказал Добромир Ганев, председатель Национальной ассоциации недвижимости (НСНИ) и управляющий «Фороса».

«Федеральная резервная система США уже осуществила первое из как минимум шести запланированных повышений процентных ставок в этом году на 0,25%. «Ожидания некоторых экономических аналитиков заключаются в том, что Европейский центральный банк будет проводить аналогичную политику, и, следовательно, национальные центральные банки будут делать то же самое», — сказала Клисарская.

В первую неделю после начала военного конфликта в Украине в наблюдалось падение обращений клиентов на национальном уровне примерно на 38%, тогда как в Софии задержка была меньше — около 14%. Однако на второй неделе снижение было почти полностью компенсировано как в Софии, так и по всей стране. На третьей неделе войны произошло даже увеличение количества запросов от клиентов по сравнению с предыдущими двумя неделями - около 17% по Софии и около 22% по стране. Однако в поведении покупателей произошли изменения, что нашло отражение в увеличении времени на принятие решения о покупке.

Влияние беженцев

По словам Добромира Ганева, с начала года и до начала конфликта в Украине изменений в отношении покупателей не произошло. «С начала конфликта рынок аренды заметно изменился из-за наплыва людей из Украины, хотя о повышении арендной платы не может быть и речи. Есть напряженность, особенно в крупных городах и на море, в том числе в некоторых небольших муниципалитетах, таких как Поморие, Балчик, Черноморец, Бяла», — отмечает Ганев.

Граждане Украины, ищущие арендное жилье в нашей стране, это в основном две группы - люди, которые просто нуждаются в жилье, в основном это женщины с маленькими детьми, не имеющие больших возможностей и согласные поселиться где угодно, и более обеспеченные люди с требованиями к 

жилище, в котором они будут размещены. Украинцы второй группы ориентированы на аренду жилья и обычно выбирают полностью меблированные дома в хороших районах, говорит Ганев.

По его словам, предложение в причерноморских городах может удовлетворить спрос, но хотя они ничего не имеют против граждан Украины, некоторые домовладельцы уже отказываются сдавать свою недвижимость в аренду, потому что видят риски - неизвестно, каков будет срок аренды. В большинстве случаев люди заключают краткосрочные договоры аренды, предлагаемые на таких платформах, как Airbnb, и владельцы опасаются проблем с оплатой счетов, так как многие граждане Украины транзитом проходят через Болгарию.

«Некоторые собственники сдают свою недвижимость, не задумываясь о таких проблемах, они делают это, потому что у них есть финансовые возможности. Но есть и собственники, которым нужен доход от аренды, и для них будет проблемой, если арендатор не оплатит расходы на проживание в течение месяца или двух», — сказал Ганев.

Не исключено, что часть украинцев, которые въезжают в нашу страну, останутся здесь, если найдут работу, и впоследствии станут активными на рынке продаж, сказал он. «И сейчас у нас есть случаи, когда украинские компании переводили сотрудников в Болгарию. IT-компания, например, арендовала 60 квартир в Варне с долгосрочными договорами и опционом на выкуп части домов», — сказал Ганев.

По словам Стойковой, у большинства граждан Украины, воспользовавшихся услугами компании Bulgarian Properties, были финансовые возможности и бюджет от 500 до 1000 евро в месяц для аренды жилья. "Это нормально, потому что до вчерашнего дня эти люди нормально жили, работали и имели сбережения", - сказала она. Большинство украинских граждан хотят арендовать дом на срок от двух до шести месяцев, но из-за отсутствия предложения некоторые соглашаются на годовую аренду, поскольку арендодатели не хотят этого делать. После сильного давления в первые дни конфликта наплыв людей из Украины не такой сильный, добавила Стойкова.

Явлена ​​сообщает о спросе в основном со стороны граждан Украины, которые хотят поселиться со своими семьями, чтобы спокойно жить и работать. Результатом является многократное увеличение интереса к аренде недвижимости в крупных городах, в основном в Софии и Варне. Желаемый срок аренды варьируется от нескольких месяцев до года. Заявок на покупку недвижимости от украинцев пока не зарегистрировано.

«С другой стороны, операции с гражданами России становятся все более сложной задачей — не только на море, но и в других населенных пунктах и ​​частях страны. Причина — невозможность осуществления платежей в случаях, когда у продавца нет свободных банковских вкладов в болгарских банках, а также трудности с проездом», — сказала Клисарска. Но интерес граждан России к покупке недвижимости в нашей стране на данный момент не слишком велик. В последние годы недвижимость у моря продавали в основном россияне, а покупателями в основном были граждане Болгарии, добавила она.

Однако, по словам Ганева, не исключено, что со временем российские граждане захотят покинуть родину по экономическим причинам, а когда у них появится возможность путешествовать, часть из них может направиться в Болгарию. «Не исключено, что часть этих людей сосредоточится на покупке недвижимости в нашей стране», — добавил он.

Больше осторожности с девелоперской недвижимости

Еще одним последствием конфликта в Украине является срыв поставок основного сырья для строительства, такого как железо и древесина, а также рост цен на материалы. Строительные подрядчики сталкиваются с подобными проблемами с прошлого года из-за пандемии, когда цены на стройматериалы выросли в среднем примерно на 30%.

Рост цен создает проблемы для предпринимателей в расчете затрат. «Инвесторы, которые финансово обеспечены кредитом или собственными средствами, с большей вероятностью ограничатся продажами, чтобы посмотреть, что произойдет в среднесрочной перспективе. Однако такое могут себе позволить только стабильные и финансово застрахованные компании», — прокомментировал Ганев.

По его словам, многие предприниматели полагаются на «зеленые» продажи и могут столкнуться с проблемой, но добавил, что, с другой стороны, это может позволить рынку заключать выгодные сделки. «Некоторые предприниматели могут снизить цены, чтобы обеспечить финансирование следующего этапа строительства. Однако это также создает риски, потому что, если они плохо проведут свои расчеты, их затраты могут оказаться выше отпускных цен», — сказал Ганев. 

продать имущество по более высокой цене, но, по словам Стойковой, нежелание предпринимателей продавать более распространено, потому что они не могут оценить из-за отсутствия основных материалов.

На сегодняшний день банки не изменили условий кредитования, хотя, скорее всего, еще более внимательно изучат соискателей. «Они придерживались мнения, что если процентные ставки будут повышаться, то это произойдет в конце этого или в начале следующего года. Однако из-за событий последнего месяца этот процесс может затянуться», — сказала Стойкова.

Она советует людям, которые сейчас рассматривают возможность покупки недвижимости, хорошо подумать о своем бюджете. «Платеж по ипотечному кредиту должен соответствовать максимум 30%-40% ежемесячного дохода. Если вы покупаете зелень, покупателям хорошо доработать договор, задать все вопросы по ценам, индексации цен и срокам, установить допуск, потому что обязательно будут задержки или нет, дело доходит до завершения некоторых сделок. ", - прокомментировала Стойкова.

В то же время, по ее словам, для продавцов сейчас самое подходящее время продать недвижимость с хорошей прибылью, так как цены высокие и спрос большой. «Предложение готовой недвижимости очень ограничено, вторичный рынок практически отсутствует, поэтому можно заключать много выгодных сделок. Сейчас люди покупают новое жилье не только потому, что предпочитают его, что является фактом последних лет, но и из-за отсутствия на рынке готовой недвижимости. «Готовые и меблированные дома в новостройках чрезвычайно привлекательны и продаются очень быстро», — сказала она.

Однако пока владельцы предпочитают сохранять свою собственность. «Даже в крупных домах, где мы ожидали, что от 10% до 20% домов приобретаются в инвестиционных целях, а поскольку их покупка до сих пор выросла даже в два раза, они все равно не выходят на рынок перепродажи», — сказала Стойкова.

Причина в том, что болгары продолжают воспринимать собственность как основное средство сохранения стоимости денег, увеличивая ее с течением времени и одновременно получая доход от собственности. «Однако мы должны отметить, что окупаемость инвестиций в недвижимость путем сдачи ее в аренду в последние годы снижается. В настоящее время она колеблется от 3% до 4,5% в годовом исчислении, при этом все чаще комментируются нормы доходности ниже 3%», — говорит Клисарская. «Для всех наблюдателей на рынках недвижимости и финансовых рынков ясно, что такие уровни доходности не могут компенсировать и половины текущей инфляции», — добавила она.

Общий рост цен на товары и услуги в полной мере распространяется и на цены на недвижимость, которые только за последний год выросли на 18%-20%, по словам Явлена. По словам Клисарской, пока нет признаков того, что они изменили тенденцию к росту в последние годы, но ожидается, что их рост замедлится в ближайшие месяцы и год.

«Рассчитывая в абсолютном выражении и уровне инфляции, цены в этом году вряд ли снизятся. Это также связано со сложными цепочками поставок железа и древесины из России и Украины, необходимостью получения альтернативных источников этого основного строительного сырья, энергетическими проблемами, которые уже оказывают значительное давление на некоторые предприятия, и ростом некоторых стоимость строительной продукции. Мы ожидаем увидеть, какое влияние окажут любые изменения процентных ставок в этом году», — сказала Клисарская.

По ее словам, замедление темпов роста рынка жилья ожидалось в конце 2019 - начале 2020 года. «В начале COVID-кризис давил на рынок недвижимости, но только на квартал, а затем удержание рынка привело к устойчивому росту инвестиций. . Весной 2021 года начался серьезный рост в двух направлениях. С одной стороны увеличился интерес к покупке недвижимости и это привело к увеличению количества сделок, а с другой стороны выросли цены на недвижимость, а для Софии этот рост по некоторым видам недвижимости в зависимости от региона достиг более 30 %-40%., — говорит Клисарская.

Ее наблюдения показывают, что в наиболее предпочтительных районах Софии уже сложно купить даже двухкомнатную панельную квартиру по цене ниже 100 тысяч евро. «В «Явлене» шутят, что отчасти в этом виноваты смс-ки от банков о плате за доступность людям с высоким уровнем сбережений. Если человек получает несколько SMS в месяц от нескольких банков об удержании комиссии наличными на сумму более 1500 левов, даже если его доход за месяц значительно выше, его реакция — инвестировать их в недвижимость, чтобы сохранить их даже при доходности ниже 3%. БНБ хорошо вмешаться, чтобы успокоить чрезмерный рост цен, потому что нового роста за ним, скорее всего, не последует», — добавила Клисарская.

Источник: Investor.bg