Количество обращений от иностранных инвесторов по курортной недвижимости в Болгарии стремительно растет. Одновременно увеличился поток вопросов о порядке и оформлении покупки жилой и коммерческой недвижимости, налогах и стоимости обслуживания объектов. Компания Болгария Стрит обобщила информацию для покупателей.
Это общие данные. Нюансы покупки, сроки стоимости по каждой сделке индивидуальны.
Порядок покупки квартир и домов в Болгарии
Общие правила сделок на рынке недвижимости не отличаются от принятых в других странах ЕС:
Нотариальное удостоверение (нотариальный акт) о передаче права собственности составляется в стране, где находится объект недвижимости.
Валюта сделки – EUR.
3 варианта процесса покупки недвижимости в Болгарии
Инвестиционный тур в Болгарию. Личное знакомство с инфраструктурой курорта, качеством сервиса, достопримечательностями. Осмотр объектов, оформление предварительного договора, нотариус, договор с управляющей компанией. Вы принимаете решение по своему вкусу, бюджету и предпочтениям.
Онлайн-покупка квартиры или дома в Болгарии. Цифровые технологии обеспечат знакомство с курортом, районом, осмотром объекта. Дистанционно вы знакомитесь с документами и продавцом. Все вопросы, связанные с подготовкой документов, оформление права собственности и эффективным использованием курортных апартаментов обеспечит Болгария Стрит.
Комбинация онлайн-технологий и личного присутствия. Вы можете присоединиться к сделке на любом этапе – от осмотра квартир до офиса нотариуса. По нашему опыту – самый оптимальный вариант.
Основные этапы покупки недвижимости на первичном рынке в Болгарии и помощь Болгария Стрит
- Заключение агентского договора (брокерское соглашение) с нами. Согласование перечня услуг, объем обязательств и ответственность сторон.
- Выбор недвижимости. Формирование short list объектов.
- Организация инвестиционного тура: маршрут, обратные авиабилеты, отель.
- Встреча в аэропорту. Трансфер или помощь в аренде авто.
- Ознакомительный тур по квартирам и помещениям из short list + осмотр новых поступлений перспективных объектов.
- Оценка инвестиционной привлекательности квартир, домов и помещений.
- Сопровождение переговоров с продавцом. Важно! Переговоры эффективны, если вы сразу вносите всю стоимость объекта на первичном рынке или покупаете у одного продавца ≥2 квартир.
- Получение BULSTAT (аналог NIP). Открытие счета в болгарском банке.
- Одновременно: бронирование, депозит, подписание договора о резервировании недвижимости. Комиссия за бронирование ±1000€.
- Перевод документов. Согласование условий предварительного договора.
- Предварительный договор о передаче права собственности.
- Оплата аванса ≥30% цены квартиры. Срок до 14 дней. На первичном рынке комиссия за бронирование входит в стоимость аванса.
- Продавец готовит объект для сделки у нотариуса. Болгария Стрит контролирует юридическую чистоту сделки, соответствие объекта оговоренным в предварительном договоре параметрам.
- Оплата полной стоимости недвижимости, ≤70%. Сроки и транши оговорены в предварительном договоре. Часть суммы может быть выплачена после ввода здания в эксплуатацию и даже после оформления у нотариуса.
- Договор о передаче недвижимости оформляется нотариусом в Болгарии после ввода здания в эксплуатацию. Присутствует присяжный переводчик.
- Заключение договора с управляющей компанией и обязательные процедуры для владельца недвижимости Болгарии (об этом рассказали ниже).
- По желанию – привлечение арендаторов, контроль состояния и доходности объекта.
На всех этапах менеджеры Болгария Стрит консультируют, помогают в переговорах и подготовке сделки.
Важно! Bulgaria Street более 15 лет продает дома, квартиры и коммерческую недвижимость в Болгарии. Мы подписываем контракты на продажу первичной недвижимости исключительно с проверенными компаниями-застройщиками. Все они имеют гарантии Государственного казначейства и успешно реализованные проекты.
Среди наших довольных клиентов – граждане и резиденты Польши, Великобритании, Франции, Норвегии, Ирландии, России, Украины, Беларуси. Инвестиции в курортную недвижимость практикуют юристы, экономисты, банкиры, представители IT-сферы, селебрити. Мы обеспечиваем юридически надежную и выгодную сделку.
Основные этапы покупки недвижимости на вторичном рынке в Болгарии и помощь Болгария Стрит
Большинство этапов поиска и оформления покупки совпадает с перечнем в первичном рынке. Основные отличия покупки на вторичном рынке:
После выбора квартиры или помещения намерение сторон подтверждается бронированием. Это внесение депозита на счет агентства или юридической канторы и подписание предварительного договора.
У продавца есть в среднем ≤4 недель для подготовки объекта к сделке. Bulgaria Street занимается подготовкой документов, проверку объекта на отсутствие задолженностей и ипотечных обязательств, и обеспечивает юридическую чистоту сделки и физическую сохранность осмотренного покупателями имущества.
Оплата полной стоимости недвижимости за вычетом суммы депозита производится одним платежом. Форма – банковский перевод.
а. Продавец и покупатель имеют счета в одном банке Болгарии.
б. Покупатель переводит деньги на счет юридической канторы, представитель которой подписывает договор на обслуживание клиента и покупку жилья от его имени или в его присутствии на сделке.
Зачем нужно бронирование недвижимости в Болгарии
99% продавцов – это не жители Болгарии или Польши. Мультинациональное сообщество владельцев курортной недвижимости объединяет граждан десятков стран: англичан, французов, русских, ирландцев, шведов. Для продавца подготовка сделки – это существенные финансовые и временные расходы. Депозит и бронирование подтверждают твердое решение покупателя. Одновременно покупатель уверен, что выгодный объект не будет продан конкуренту.
Как происходит бронирование недвижимости в Болгарии
Вы заключаете с Болгария Стрит брокерское соглашение в онлайн или офлайн режиме. Для дистанционного подписания вам будет направлена форма с индивидуальным договором. В PDF файле зафиксирован перечень услуг и указаны банковские реквизиты нашей компании или юридической канторы. Договор подписан, отсканирован, имеет уникальный номер.
При бронировании квартиры, дома или помещения покупатель оплачивает два платежа:
аванс для продавца, сумма депозита ±1000-3000€. Эта сумма будет вычтена из стоимости объекта при окончательном расчете;
аванс вознаграждения нашей компании, оговоренный брокерским соглашением. Полная оплата – после успешной сделки. На первичном рынке вознаграждение брокеру оплачивает застройщик, для покупателя услуги равны нулю.
Перечисленный на наш банковский счет аванс для продавца мы как брокер перечисляем на специально открытый в болгарском банке депозитный счет.
Договор о резервировании и депозите на вторичном рынке недвижимости стандартно подписывается на срок 4 недели. За это время продавец готовит документы к сделке.
Незамедлительно после получения предоплаты статус объявления в каталоге меняется на «Забронировано».
Все расходы на покупку недвижимости в Болгарии
Стоимость объекта согласована с продавцом. После бронирования продавец не может менять сумму. Помимо главной оплаты, есть стандартный перечень расходов покупателя:
Нотариальный сбор. Оплата услуг нотариуса ±350-600€. В Болгарии нотариусы оформляют сделки только с локальными объектами, ограниченными границами муниципалитета. Нельзя провести в Бургасе покупку квартиры в Варне и наоборот. В зависимости от района расположения нотариуса стоимость услуг колеблется.
Налог на гражданско-правовые сделки (РСС). 3-5%. Размер зависит от муниципалитета. База налогообложения: не цена объекта в договоре, а оценочная стоимость для налоговых целей. Ее получает продавец в офисе коммуны, за 1 день до сделки предоставляет нотариусу.
Оплата оценки объекта для налоговых целей – за счет покупателя
Эти расходы уплачивается в день сделки нотариусу либо перечисляются на его счет не позднее 1 дня до сделки. Размер налога РСС на основании оценки рассчитывает нотариус.
Сколько стоит содержание недвижимости в Болгарии
Обслуживание комплекса. Так на болгарском звучит фиксированная сумма, или такса поддержки и управления. Ее каждый владелец недвижимости в многоквартирном комплексе с широким перечнем удобств ежегодно выплачивает управляющей компании. Размер – 5 - 15€ за 1м² общей площади в год.
Пример: квартира-студия в многоквартирном комплексе с бассейном, тренажерным залом, консьерж-сервисом. Общая площадь 28,5м². Такса поддержки = 10€ х 1м² в год. Это 285€. Для сравнения – стоимость аренды апартамента в сутки летом 20-80€.
В стоимость таксы поддержки входят все расходы на управление и содержание комплекса:
- рецепция, консьерж-сервис и охрана 24/7/365;
- охраняемая парковка для владельцев апартаментов;
- чистка и дезинфекция бассейнов;
- ландшафтный дизайн, уход за газонами и растениями;
- уборка территории комплекса и подъездов;
- вывоз мусора;
- фонд обновления - ремонт кровли, косметический ремонт фасадов, содержание инженерных коммуникаций и телекоммуникаций;
- обслуживание лифтов;
- дополнительные удобства комплекса: тренажерный зал, детский уголок, открытые активити-зоны, сауна и пр.;
- налог на имущество;
- по желанию – фиксированная оплата за потребление воды и электроэнергии.
Управляющая компания полностью ведет хозяйственную деятельность комплекса: нанимает персонал (уборщицы, садовники, администраторы, прачки, сантехники). Компания заключает договора на вывоз мусора и содержание бассейнов, контролирует состояние коммуникаций.
Дополнительные услуги управляющих компаний. Крупные компании сами являются туроператорами. Мелкие - заключают с туроператорами договора и обеспечивают максимальную загрузку комплекса в летний и рождественский сезон. Владелец квартиры указывает период, когда он будет занимать апартаменты сам или предоставлять друзьям. Сезон в Болгарии с мая по октябрь, свободные даты компания может заполнить арендаторами, чтобы вы получили прибыль от сдачи апартамента в аренду. По окончании сезона компания составляет финансовый отчет для собственника. Выплата прибыли традиционно происходит ежегодно в 4 квартале. Приятный подарок к Рождеству.
Вознаграждение услуг бронирования и контроля аренды апартамента составляет 25-45% от стоимости аренды.
В качестве управителя доходной недвижимости компания:
- рекламирует вашу квартиру;
- составляет и контролирует график бронирования;
- контролирует состояние квартиры, мебели, сантехники и бытовой техник до и после каждого постояльца;
- обеспечивает клининг, стирку белья и полотенец;
- покупает и пополняет расходные материалы (туалетная бумага и пр).
Если вы сами контролируете бронирование апартамента, вы можете по желанию заключить договор на клининг, стирку, замену расходных материалов.
Покупка квартиры без таксы поддержки означает, что все расходы на содержание дома и охрану имущества покупатель несет сам и делит с другими совладельцами дома. В курортных районах такие дома – редкость. Для иностранных инвесторов они не удобны.
Дополнительные расходы на содержание жилья. Каждая квартира и помещение имеют собственные счетчики воды и электроэнергии. Если вы отказались от фиксированной оплаты – платите по показаниям. Многие выбирают фиксированную оплату управляющей компании. В конце года компания рассчитывает фактическое потребление и рассчитывает стоимость доплаты или переплаты.
Важно! Цены на электроэнергию в Болгарии приблизительно на 2/3 ниже польских. В отличие от Польши, у владельца квартиры нет абонентского сбора, передачи переменной или фиксированной. В Болгарии платят за фактически потребленные киловатты.
Что входит в стоимость услуг Болгария Стрит
Компания обеспечивает комплексное либо частичное обслуживание покупателей. Мы можем подключиться к сделке на этапе заключения предварительного договора или проверки юридической чистоты сделки.
Важно! В сделках на первичном рынке услуги брокера оплачивает застройщик. Покупатель не платит ничего.
На вторичном рынке стоимость вознаграждения нашей компании:
зависит от объема услуг и цены объекта;
оговаривается с каждым покупателем индивидуально.
Основной перечень услуг Bulgaria Street для покупателей недвижимости в Болгарии:
- Формируем базы данных объектов, проводим первичную проверку достоверности информации и фотосессию объекта.
- Проводим онлайн-осмотры, консультируем, рассчитываем доходность объектов.
- Согласовываем перечень объектов на осмотр, формируем short list.
- Трансфер клиента до и после сделки в аэропорт.
- Проводим индивидуальный ознакомительный тур по предварительно согласованным объектам.
- Получаем BULSTAT для покупателя или скачиваем действующего сертификата.
- В банке, в котором открыт счет продавца, открываем специальный счет для транзакции.
- Сопровождаем первичную транзакцию:
- перевод аванса на счет в офисе или дистанционно;
- сбор документов, деклараций для нотариуса;
- сопровождение нотариального заверения договора резервирования и депозита.
- Сопровождаем сделку у нотариуса или подписываем документы от его имени на основании доверенности.
- Получаем у нотариуса копию нотариального акта после регистрации в Регистре Недвижимости (аналог польского Земельного Реестра).
- Помогаем покупателю либо от его имени в течение 7 дней после сделки проводим обязательные процедуры:
- Регистрация жилья в Налоговой инспекции для целей оплаты налога на недвижимость - заявление и регистрация;
- Болгарский Ипотечный судебный регистр – уведомление;
- Управляющая компания - уведомление и подписание договора;
- Поставщик воды – уведомление и подписание договора;
- Поставщик электроэнергии – то же самое.
Если все действия проводились без физического присутствия покупателя в Болгарии, мы осуществляем все процедуры на основании нотариально удостоверенной доверенности. После завершения всех формальностей полный пакет документов отправляется клиенту надежной курьерской службой.
Обслуживание после покупки. Дизайн-проект квартиры, закупка материалов, ремонт, контроль качества работы ремонтной бригады, покупка мебели, сантехники, текстиля, элементов декора. Поиск арендаторов для ваших апартаментов.
15 лет опыта успешных продаж
Команда Болгария Стрит отлично знает все курорты страны, перспективные новостройки и популярные жилые комплексы. Мы следим за динамикой рынка, обеспечиваем надежные и выгодные сделки для наших покупателей.
По собственному опыту знаем: недвижимость у моря в Болгарии – это надежные инвестиции, стабильный пассивный доход и место, где всегда можно комфортно отдохнуть.