Рынок недвижимости остается стабильным, несмотря на проблемы коронарного кризиса и связанные с ним трудности. Каковы проблемы для бизнеса в сфере недвижимости и каковы прогнозы лидеров отрасли - ответы на эти вопросы мы ищем сегодня у предпринимателей Десиславы Петровой и Эмануила Лазарова, управляющих партнеров ведущего бренда недвижимости в стране BESO Дома.
Еврозона и иностранные инвесторы в Болгарии
Что касается вступления Болгарии в еврозону, вопрос уже не в том, стоит ли, а когда. Из выступлений управляющего БНБ Димитра Радева и министра финансов Кирилла Ананьева становится ясно, что европейская валюта заменит болгарский лев в 2024 году. Менее чем через три года и ровно через 25 лет после введения евро - первоначально как валюта для безналичных расчетов в 11 странах мира.
У членства в еврозоне много преимуществ: это сэкономит валюту, снизит стоимость кредита (при прочих равных) и положительно скажется на торговле, туризме и недвижимости. Если немцу, французу или итальянцу не нужно менять валюту для посещения Болгарии и платить здесь, это будет дополнительным фактором стабильности и доверия.
На протяжении многих лет евро побеждал скептиков, ожидающих, когда он рухнет, как колосс на глиняных ногах. Сегодня еврозона - это элитный валютный клуб большинства стран ЕС, а евро - вторая по популярности резервная валюта в мире (после доллара США). Единственные страны ЕС, которые еще не намерены переходить на евро, - это Чешская Республика, Венгрия, Швеция и Дания. Но даже в этих странах во многих местах можно платить в евро и не хмуриться.
Присоединение к еврозоне обычно сопровождается увеличением иностранных инвестиций в недвижимость. Это показывает практику стран, которые уже приняли евро в качестве официального платежного средства. Интерес начался с вступлением в валютный механизм ERM-II, известный как «зал ожидания» еврозоны. И это продолжается после введения евро.
Логика следующая - у ряда инвестиционных фондов в Германии, Франции и других странах есть стратегия, которая позволяет им инвестировать только в страны зоны евро. Таким образом, они устраняют валютный риск своих вложений, который может принести им серьезные негативные последствия, особенно при высокой динамике обменного курса. Присоединение Болгарии к валютному клубу автоматически внесет нашу страну на инвестиционную карту этих фондов. Осталось только найти выигрышные ниши в нашей стране.
Домашний офис и потребность в просторном доме
В марте 2020 года произошла пандемия, и мир изменился за считанные дни. Работа, встречи, обучение, развлечения, привычки. Миллионы людей остались дома, и их пришлось быстро переместить в Министерство внутренних дел.
Самой большой проблемой оказалось найти в доме подходящее место - место, где вас не будут постоянно отвлекать партнер или дети. Одни перестроили потолки, другие «заняли» террасы. А когда согревалась погода, люди заполняли дворы и сады. Но это временные решения, и коронавирус не исчезнет внезапно. История XX века показывает, что пандемии в международном масштабе длятся не менее 2 лет и стихают на период от 3 до 5 лет.
Рабочее решение - найти вариант переселения в более крупный дом (покупка или аренда). Были люди, которые сделали - поменяли однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Или они переехали в новый дом с просторной гостиной, где можно оборудовать рабочую зону. Большим спросом пользовались и дома с большими террасами.
Для многих пар более просторная квартира может быть разумным и предсказуемым шагом. Когда пандемия в один прекрасный день утихнет, это пространство идеально впишется в планы по расширению семьи. А есть ли на свете что-нибудь лучше детей?
Метро - сильный магнит для покупателей
Во время пандемии произошло хорошее. В Софии «белая ласточка» 2020 года стала третьей веткой метро, открывшейся в августе. Пока работает только первый участок - от «Красно Села» до «Хаджи Димитра», но это еще не все. Через несколько дней метро выйдет на КАД между Овча Купел и Горна Баня.
С третьим диаметром метро София будет иметь развитую и эффективную сеть общей протяженностью 52 км. Это обеспечит быстрое сообщение практически всех крупных жилых комплексов с центром.
Метро Софии постепенно стало суперфактором на рынке недвижимости, ведущим критерием при выборе нового дома. Вокруг новых станций метро возникло множество жилых домов, офисных зданий и торговых центров. Практически все торговые центры находятся рядом со станцией метро, рассчитывая на большой пассажиропоток.
Местные власти даже поощряют строительство жилых домов возле метро. Это произошло с поправками к Закону о структуре и строительстве муниципалитета Софии, принятыми в 2018 году. Там написано, что максимальная высота (нижняя часть) новостроек в большей части Софии составляет 75 м. Станция метро (в 400-метровой зоны) разрешены сооружения высотой до 100 м, причем положение не распространяется только на центр и районы «Триадица», «Лозенец», «Младост» и «Изгрев».
В ближайшие годы сеть метро Софии будет расширяться и дальше - третий луч будет идти в северо-восточном направлении до бул. Ботевградско Шоссе, между Левски и Враждбеной. Также планируется ответвление от Военной академии через Arena Armeec до торгового центра. Есть проект еще двух остановок после Business Park Sofia - первая на КАД напротив «Декатлона», а вторая - напротив IKEA и «София Ринг Молл». Это, безусловно, привлечет в эти области больше разработчиков.
Фактор Airbnb и инвестиции в недвижимость
Платформа Airbnb изменила целый микросегмент рынка недвижимости и сделала краткосрочную аренду популярным вариантом для инвесторов. Небольшой американский стартап, основанный в 2008 году, сейчас является публичной компанией с рыночной капитализацией более 110 миллиардов долларов.
Однако на любом прибыльном рынке в какой-то момент начинает теряться баланс между спросом и предложением. И здесь сказалась конкуренция - стали падать средние арендные ставки, а значит, и показатели занятости и рентабельности. К концу 2019 года на Airbnb было зарегистрировано более 3300 квартир в Софии и более 10000 квартир по всей Болгарии.
Пандемия еще больше усугубила ситуацию. С марта 2020 года перестали летать самолеты, почти исчезли иностранные туристы, а квартиры Airbnb опустели. Кризис короны почти вдвое сократил количество зарегистрированных объектов недвижимости в Болгарии на популярной платформе.
Однако коронавирус не уничтожит сегмент краткосрочной аренды. Ожидается, что после окончания пандемии туристы вернутся с новыми силами и с еще большей жаждой приключений.
Фактор Airbnb пока не повлиял на новостройку в Софии. Интерес к таким инвестициям был, но девелоперы избегали такого типа покупателей, чтобы сохранить среду обитания. Жильцы в квартирах Airbnb иногда бывают довольно шумными и создают дискомфорт для длительно проживающих в доме. Решить это можно элегантно - отделив отдельные части отдельными входами в новостройки. Недвижимость в них будет предназначена только для краткосрочной аренды и позволит легко управлять и обслуживать. В Болгарии уже есть строительные подрядчики, которые разрабатывают такие концепции и скоро будут готовы ответить на интерес.
Новые горизонты перед виртуальными турами
Виртуальная реальность вошла в мир недвижимости. У покупателя есть возможность просмотреть желаемую квартиру из дома, который находится в десятках километров. Это станет еще более реалистичным, если добавить оборудование виртуальной реальности - очки или шлем. Благодаря технологии VR просмотр стал быстрым, легким и привлекательным. Тысячи клиентов могут осмотреть недвижимость за считанные дни, при этом вряд ли можно организовать более десятка проверок.
Болгарские девелоперы и агентства недвижимости также вложили средства, чтобы сделать возможными 3D-съемку. Когда мы говорим о болгарских покупателях, важно отметить, что «удаленный доступ» служит только для формирования первоначального представления. Затем должен быть медицинский осмотр, пусть даже несколько, и только после этого, возможно, переходить к сделке.
Иная ситуация для иностранцев и болгар, проживающих за границей. У них есть практика покупать, не глядя на достоинства недвижимости вживую. В ближайшие годы виртуальные проверки собственности станут еще более реалистичными. Это произойдет с появлением виртуальных миров, как мы уже видели в культовых фильмах, таких как «Матрица» и «Сначала игрок, приготовься».
Несколько месяцев назад Facebook Inc. представила бета-версию футуристического проекта Horizon, который может стать следующим большим достижением. Разработчиков уже приглашают разрабатывать свои тематические мини-миры в Horizon, и с этого момента мы можем предсказывать: мир недвижимости будет иметь яркое присутствие в виртуальной вселенной.
Перевод и редактирование статьи из investor.bg