2019 год будет сложным из-за замедления экономического роста
После рекордного роста для болгарского рынка недвижимости в 2017 году, когда общий объем инвестиций достиг чуть более 1 млрд. евро, в основном благодаря продаже крупнейших торговых центров в Софии, в этом году продажа офисов оправдало ожидания и сформировали ведущий сегмент рынка.
Общая стоимость инвестиционных сделок в первой половине 2018 года (последний период данных, по которым имеются данные) достигла почти 400 миллионов евро и вряд ли приблизится к уровню прошлого года. Зарубежные покупатели по-прежнему преобладают над болгарскими, но бизнес-консалтинговые компании сообщили о спаде интереса иностранных инвесторов к рынку в Болгарии из-за высоких цен на активы и отсутствия качественных крупномасштабных проектов.
В прошлом году основным движущим фактором был фонд Южной Африки, но западноевропейские инвесторы уходят с рынка, говорит консалтинговая фирма Cushman & Wakefield Forton. Болгария все еще испытывает трудности в конкуренции за эти рынки капитала с другими рынками Восточной Европы, такими как Румыния, Венгрия и Польша, которые предлагают лучшее соотношение между стоимостью привлеченных ресурсов и доходностью.
Бизнес-консалтинговые компании предупреждают, что после сильного роста в 2019 году будет сложнее из-за замедления экономического роста и ожидаемого постепенного роста процентных ставок, но этот эффект вряд ли будет ощущаться в первые месяцы нового года.
Офисы в фокусе
Крупные сделки на рынке недвижимости в 2018 году были заключены в офисном сегменте с преобладающими местными инвесторами или компаниями из Центральной и Восточной Европы. В первом полугодии общий объем сделок на рынке офисных площадей составлял 250 миллионов евро или более чем в два раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, и ожидается, что к концу года он достигнет 500 миллионов евро.
Крупнейшей сделкой на рынке офисной недвижимости не только в 2018 году, но и в период после кризиса стало приобретение бизнес-центра «Мегапарк» компанией Lion’s Head, основным акционером которого является южноафриканский фонд Old Mutual. Сумма сделки оценивается почти в сто миллионов евро. До этого Lion's Head приобрел у своего партнера, болгарской группы AG Capital, офисное здание «Полиграфия» на Цариградском шоссе.
Вторым по значимости в офисном сегменте в этом году стала сделка для «Millennium Center», которая была приобретена летом Объединенным болгарским банком и страховой компанией DZI, входящей в бельгийскую группу KBC, почти за 55 миллионов евро. Продавцом была строительная компания НИКМИ.
А в конце апреля польская компания GTC приобрела офис Sofia Tower, часть торгового центра Mall of Sofia. На арендованном рынке крупнейшая сделка с офисными площадями в 2018 году была подписана Concetrix, которая арендовала 11 500 квадратных метров в бизнес-здании Advance Business Center, которое строит GTC и, как ожидается, будет завершено в первой половине 2019.
Ограниченное предложение первоклассных офисных площадей и активный спрос привели к росту арендных ставок в Софии в третьем квартале 2018 года, что на 7,1% больше, чем в предыдущие три месяца, что ставит болгарскую столицу на первое место в Европе. Таким образом, по данным Cushman & Wakefied Forton, к концу 2018 года арендная плата офисных зданий класса А с центральным расположением составит от 14 до 15 евро за квадратный метр.
Однако, по мнению экспертов, эта тенденция меняется на противоположную, поскольку рынок уже близок к точке насыщения, и ожидается, что предложение значительно увеличится в ближайшие годы.
По данным Forton, офисные здания в Софии на конец года составляют почти 440 тысяч квадратных метров, а к концу 2019 года планируется завершить строительство почти 240 тысяч квадратных метров. Более 40% строящихся подземных площадей сданы в аренду. В конце 2018 года доля вакантных офисов находилась в диапазоне 9,5–9,6% с прогнозом постепенного увеличения в следующем году.
Как и в предыдущие годы, компании в секторе IT и BPO, а также центры общего обслуживания являются основным драйвером рынка офисных площадей. В качестве новой тенденции на рынке офисной недвижимости в Софии выделены общие офисы, которые достигают 27 тысяч квадратных метров и становятся все более важным фактором на рынке. В настоящее время на их долю приходится всего 1,5% от общего объема предложений, но этот сегмент быстро растет, и Cushman & Wakefield Forton ожидает, что спрос на эти площади вырастут на 50% к концу 2019 года.
Источник: Investor.bg