Все огромное разнообразие сделок с недвижимостью можно условно разделить на две категории:
• сделки, в результате которых права пользования и (или) распоряжения имуществом на постоянной или временной основе переходят от одного лица к другому;
• действия, в результате которых подобные изменения не происходят.
Чаще всего под сделками с недвижимостью подразумевают только первый пункт.
Разумеется, мы будем обсуждать только действительные сделки, оформление которых подчинено требованиям действующего законодательства.
Сделки с переходом прав
Следует определиться, что мы подразумеваем под недвижимым имуществом. К недвижимости можно отнести дома, квартиры, дачи, нежилые помещения, земельные участки. Сделки могут касаться как объектов целиком, так и их частей (например, полдома).
Любой из этих объектов может являться предметом сделки.
К основным видам сделок с недвижимостью относятся следующие:
• купля-продажа;
• дарение;
• аренда;
• завещание;
• рента;
• ссуда (безвозмездное пользование);
• обмен.
Рассмотрим их немного подробнее.
Все объекты недвижимости имеют значительную стоимость, поэтому почти все виды сделок оформляются договорами с регистрацией в суде.
Завещание
Особняком здесь стоит завещание. Собственник в нем выражает свою волю о переходе всех прав собственности на недвижимое имущество в пользу лица, указанного в документе.
Следует учитывать также, что вместе с правами передаются и обязательства.
Например, если по завещанию вы получаете в собственность квартиру, то обязанности по погашению, например, неоплаченных долгов по ней ложатся на вас.
Поэтому данная сделка не считается безвозмездной, в отличие от дарения. И вы имеете право, если хотите, отказаться от получения завещаемого имущества.
Дарение
Сделка дарения должна оформляться договором, где одна сторона дарит имущество, а другая принимает его в дар. Вот этот вид сделки считается безвозмездным.
Купля - продажа
В договоре купли-продажи фигурируют покупатель и продавец. Продавец передает все права на недвижимое имущество покупателю в обмен на оговоренную денежную сумму.
Обмен
В данном виде сделки одна сторона передает недвижимое имущество в обмен на другую собственность. Обычно это другая недвижимость, но может быть и что-то другое, например, автомобиль.
Если обмен равноценный, то идет просто взаимная передача объектов из одних рук в другие. При неравноценном обмене (например, двухкомнатной квартиры на трехкомнатную) в договоре указывается сумма доплаты.
Аренда
При аренде имущества оно передается в пользование от арендодателя к арендатору без права распоряжения. Сделка оформляется на определенный срок.
Безвозмездное пользование
Как видно из названия, этот вид сделки является безвозмездным.
Собственник передает имущество другому лицу во временное пользование. Лицо, пользующееся этим имуществом, несет ответственность за его сохранность.
Рента
Нередко этот вид сделки заключается с одинокими пожилыми людьми. Рентополучателю регулярно выплачиваются средства на содержание или осуществляется уход за ним. За это его недвижимость после смерти переходит в собственность рентодателя.
Сделки без перехода прав пользования и распоряжения
Существуют также операции с недвижимостью, при которых не происходит перехода собственности или прав пользования.
Речь идет об оценке стоимости недвижимого имущества. Существуют различные виды и методы оценки. Осуществляют их специалисты-оценщики.
Необходимость оценки может быть связана с определением сумм налогообложения, размера арендной платы, подготовкой к другим сделкам и т.д.
Стоимость недвижимого имущества, которая была определена государственной оценкой, называется кадастровой.
Оспаривание кадастровой стоимости
В отдельных случаях собственник может быть не согласен с размером кадастровой стоимости своего имущества. Тогда он может ее оспорить. Он подготавливает комплект документов и подает его в Налоговую службу.
В случае неудовлетворительного результата собственник имеет право обратиться в суд.