При осуществлении процедуры купли-продажи квартиры нередко перед окончательной покупкой производится передача аванса. Однако не все планируемые сделки заканчиваются приобретением жилья, бывают обстоятельства, когда покупатель завершить сделку не в состоянии, в таких случаях возврат аванса покупателю часто становится камнем преткновения сторон.
Аванс или задаток?
Основная проблема авансов в том, что его функции часто путают с функциями задатка. Когда сделка расторгается по инициативе покупателя и недвижимость остается в "подвешенном" состоянии, в случае задатка владелец квартиры имеет право оставить деньги у себя. Однако в случае подписания договора аванса все сложнее. Формулировка договора может быть различной, но при расторжении сделки продавец всегда остается в невыгодном положении: независимо от условий расторжения, прописанных в тексте договора, продавец обязан вернуть полученные им денежные средства. Если же продавец не намерен возвращать деньги, то покупатель может оспорить свое право на аванс в судебном порядке.
Порядок судебных разбирательств по вопросу возврата аванса
Судебные заседания, обсуждающие возврат аванса покупателю, – нередкое явление. По статистике около 15% сделок с квартирой проводятся с заключением договора аванса, а в юридической практике понятие аванс – весьма условное значение, оно не имеет четких критериев (как в случае задатка). Не удивительно, что для принятия справедливого решения необходимо вмешательство юристов.
Главный документ, по которому продавец отстаивает свои права, – это договор аванса, в том числе та его часть, где установлена ответственность сторон за разрыв договоренности. Но этот документ редко помогает доказать правоту стороны, получившей аванс. Все дело в законодательных актах.
Согласно законодательству в договор аванса недопустимо включать пункты, эквивалентные договору о передачи задатка, в том числе относящиеся к ответственности сторон за расторжение сделки. А значит, какие бы условия не были прописаны в этой части договора, они не имеют никакой юридической силы.
Возврат же суммы аванса в случае разрыва договоренности о покупке квартиры должен быть произведен продавцом согласно законодательству – удержание денежных средств расценивается как незаконное обогащение за счет несостоявшегося покупателя.
Так что, вероятнее всего, продавцу полученные денежные средства придется вернуть. Более того, с продавца при расторжении сделки помимо суммы аванса может быть затребована и компенсация за пользование некоторое время денежными средствами: обычно такая компенсация колеблется в пределах 9% годовых суммы аванса.
По сути, договор аванса больше схож не с задатком, а с письменным подтверждением о получении средств от потенциального покупателя. Кстати, получение покупателем расписки о приеме продавцом денежных средств в размере аванса обязательно, такой документ – главный его аргумент в суде.
Для юридической значимости в расписке стоит указать адрес квартиры, основные параметры (число комнат, площадь) и дату передачи денежных средств. Случалось, что судебное разбирательство решалось в пользу продавца из-за некорректно составленной расписки. Хотя, наоборот, некоторые судебные решения в пользу покупателя проводились даже без ее наличия. Чтобы не рисковать, лучше заранее озаботится подготовкой корректных документов.
Разумеется, исходя из всего вышесказанного, покупателю намного более выгодно заключать договор аванса с требованием передать расписку о получении денег от покупателя – такой договор фактически не накладывает никаких обязательств на покупателя, и даже если сделка расторгается, потому что покупатель нашел более приемлемый вариант после заключения договора аванса, продавец все равно обязан осуществить возврат аванса покупателю.
С точки зрения продавца, разумеется, более выгодным станет получение не аванса, а задатка. Однако, нужно учитывать, что в таком случае и продавец связывает себя обязательством не предлагать квартиру иным покупателям: в случае расторжения подобной сделки самим продавцом он обязан будет выплатить сумму задатка продавцу в двойном размере.