Общеизвестная истина: деньги должны работать. Это замечено и проверено давно, а для нестабильного экономического пространства верно вдвойне. В наших реалиях взгляд счастливцев, которые имеют лишние средства, первым делом падает на недвижимость. И это, без сомнения, правильно.
Вот 5 основных возможных направлений для инвестиции в сфере недвижимости
Новостройки
Про «стадию котлована» знают даже не инвесторы: самый выгодный этап строительства и при перепродаже.
До недавнего времени этот вариант однозначно был наиболее популярным, несмотря на риски: не всякое строительство, имеющее «котлованную» фазу, благополучно завершается. Но рентабельность в 50% была настолько заманчива, что нивелировала риски.
С введением эскроу-счетов опасность банкротства или прекращения стройки никуда не делась, а вот доходность упала вдвое. И это — в лучшем нечастом случае. Поэтому рейтинг раскрученной и изученной схемы резко упал. Она сохранилась, скорее, как способ хранения, а не приумножения капитала.
Ремонт старого жилья
Этот вариант — тоже не инвестиционная новость. После покупки старой квартиры, она ремонтируется и продается. Причем даже незначительный ремонт делает операцию довольно прибыльной. Насколько — зависит от возможностей и желания инвестора в каждом конкретном случае, но средняя рентабельность составляет 10-20%.
Относительно небольшой прирост компенсируется отсутствием рисков: квартира уже существует. Выгода увеличится, если получится купить дешевле, чем в среднем стоит жилье в данном районе, а сам он имеет хорошую репутацию и инфраструктуру. Кстати, и быстрота продажи зависит от правильности выбора района: ликвидность недвижимости напрямую связана с ее расположением. Пожалуй, единственный минус этого механизма, если не гнаться за сверхприбылью — значительные одномоментные вложения в покупку квартиры и ее ремонт.
Изменение статуса помещения
Жилой и нежилой фонд стоит по-разному. На этом и можно сыграть, причем довольно выгодно. Все дело в том, что квартиры на первом этаже охотно берет в аренду мелкий и средний бизнес: спа-салоны, юридические конторы, аптеки, агентства, магазины или бары. Такая аренда приносит вдвое большую прибыль, нежели сдача жилой квартиры частному лицу. Тем более, если дом расположен в непосредственной близости от транспортных и людских потоков.
Проблема состоит в том, что официально сделать помещение нежилым — великий труд. При этом значительные нервные, финансовые и временные затраты не дают гарантии нужного результата.
Проблема начинается со сбора документов. Внушительный пакет включает в себя заявление на изменение статуса, все правоустанавливающие бумаги, план объекта и (поэтажный) всего здания, проект перепланировки и прочую разрешительную документацию.
Квартира должна к тому же быть:
- личной собственностью человека, начавшего операцию вывода;
- пустой — без прописанных жильцов;
- чистой от долгов и правовых грехов. Это значит — с выплаченной ипотекой, без всяких ограничений и обременений, с узаконенными перепланировками и прочими улучшениями.
Но и это еще не все: 2/3 владельцев квартир дома должны письменно согласиться на вывод ее из жилого фонда. Не желая иметь рядом условный пивной бар, чаще всего они и не соглашаются. А в остальном — идея более чем выгодная.
Субаренда
Конечно, взять даже здание в аренду на месяц, чтобы на этот же месяц его сдать чуть дороже, — вариант маловероятный и маловыгодный. Субаренда может рассматриваться как способ заработка, если арендовать помещение на год, а сдавать — на сутки-двое. Так финансовый результат станет более ощутимым и привлекательным.
Но многие собственники боятся сдавать имущество в аренду потому, что к чужому нет трепетного отношения и бережного ухода. А уж «хозяева на сутки» тем более не забивают себе голову такими глупостями. Так что трудно найти владельцев, охотно отдающих свое добро на чужое растерзание. Если же такие чудаки существуют, им субаренда, как правило, не интересна: они сами в состоянии сдавать жилье посуточно и подороже.
2 из 1
Хорошо, если площадь и средства позволяют, трансформировать 1 квартиру в 2 студии. Тогда сдача в аренду в перспективе принесет вдвое больший доход.
Теоретически очень заманчивое, на практике это инвестиционное предложение довольно трудоемкое и затратное. Здесь предстоит не ремонт, а настоящая стройка: стена, дополнительная ванная/душевая, туалет. С установкой еще одной плиты и изменениями соответствующих инженерных коммуникаций. А уж узаконить все это — отдельное «хождение по мукам»…
Смелость города берет, под лежачий камень вода не течет, и множество других подобных напутствий ободрит и поможет тем, кто выберет для себя один из этих вариантов. Ведь любой бизнес — это труд, без которого не бывает финансового результата.
Автор: Bulgariastreet.ru